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Copropriétés en difficulté / Mandataire ad hoc et administrateur provisoire

N° 2015-25 / À jour au 11 octobre 2015

Décret n° 2015-999 du 17.8.15  : JO du 18.8.15 / Arrêté du 8.10.15 : JO du 11.10.15


Différentes dispositions législatives ont déjà permis de définir deux cadres d’intervention pour traiter les copropriétés en difficulté :

  • un cadre administratif permettant de mettre en place un accompagnement financier et technique renforcé des copropriétés par le biais de dispositifs opérationnels comme l’OPAH copropriété et le plan de sauvegarde, pilotés selon les cas par les collectivités ou le préfet ;
  • un cadre judicaire avec des procédures d’audit, de désignation d’un mandataire ad hoc, de mise sous tutelle ou aboutissant au constat de carence du syndicat des copropriétaires autorisant ensuite une expropriation. Procédure la plus utilisée, la mise sous tutelle du syndicat des copropriétaires est réalisée par la nomination par le juge d’un administrateur provisoire qui remplace le syndic et se voit conférer par le juge la plupart des pouvoirs de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour répondre aux enjeux actuels de traitement des copropriétés dégradées, la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (art. 63 et 64) réforme la procédure du mandat ad hoc (loi n° 65-557 du 10.7.65 : art. 29-1 A à 29-1 C) et celle de l’administration provisoire (loi n° 65-557 du 10.7.65 : art. 29-1 à 29-15).

Elle introduit également deux outils supplémentaires dans la loi du 10 juillet 1965 :

  • une procédure formalisée d’apurement des dettes déclarées qui peuvent faire l’objet d’un étalement dans l’attente de l’aboutissement des procédures de recouvrement et, à titre exceptionnel, d’un effacement partiel pour les dettes du syndicat confronté à des copropriétaires insolvables (loi du 10.7.65 : art. 29-3 à 29-7) ;
  • une procédure d’administration provisoire renforcée : un opérateur (organisme HLM, SEM, Établissement public d’aménagement…) peut assister l’administrateur provisoire dans la conduite des travaux et le financement de l’opération (loi du 10 juillet 1965 : art. 29-11 à 29-13). Cette procédure doit faciliter la réalisation des travaux lourds et complexes nécessaires au redressement de la copropriété et à la conservation de l’immeuble (voir Analyse juridique n° 2015-04 relative à l'administration provisoire "renforcée" et Analyse juridique n° 2015-05 relative à la procédure d'alerte prévente : le mandataire ad hoc)

Le décret du 17 août 2015 modifie le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 pour y introduire les mesures d’application relatives :

  • aux compétences requises ainsi qu’aux modalités de désignation et de rémunération du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire ;
  • au déroulement de la procédure de mandat ad hoc et à l’exercice de la mission d’administrateur provisoire ;
  • aux conditions de mise en œuvre de la procédure de plan d’apurement des dettes (délai, formalités de publicité et de déclaration…) et de la procédure d’effacement des dettes ;
  • aux conditions de recours et d’application de la procédure d’administration renforcée pour les copropriétés placées sous administration provisoire.

Dispositions relatives au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire

Peuvent être désignées mandataire ad hoc ou administrateur provisoire au sens de l’article 29-1 III de la loi du 10.7.651, les personnes physiques ou morales suivantes (loi ALUR : art. 63 et 64) :

  • les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste nationale (Code de commerce : L.811-2) ;
  • à titre exceptionnel, par décision spécialement motivée du juge, les personnes justifiant d’une expérience et d’une qualification particulières et remplissant certaines conditions.
    Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété.

Le décret 17 août 2015 précise les compétences et conditions nécessaires pour exercer les fonctions de mandataire ad hoc et d’administrateur provisoire lorsque la personne désignée n’a pas le statut d’administrateur judiciaire inscrit sur la liste nationale. Le déroulement de la mission de ces professionnels et les modalités de leur rémunération sont également détaillés.

Exercice de la fonction de mandataire ad hoc et d’administrateur provisoire : compétences et conditions (loi du 10.7.65 : art. 29-1C et 29-1 / décret du 17.3.67 : art. 61-1-2, 61-1-3, 61-1-4, 61-1-5 / décret 17.8.15: art. 9)

Une distinction est opérée selon que le mandataire ad hoc ou l’administrateur provisoire est une personne physique ou une personne morale.

Compétences exigées d’une personne physique (décret du 17.3.67 : art. 61-1-2 I)

La personne physique doit disposer :

  • d’une expérience professionnelle d’au moins trois ans dans la gestion de copropriétés pour les administrateurs provisoires et dans le conseil des syndicats de copropriétaires pour les mandataires ad hoc.
    Pour les administrateurs provisoires, l’expérience de gestion de copropriété doit avoir concerné une ou des copropriétés faisant l’objet de mesures de police au titre de la sécurité ou de la salubrité sur les parties communes, ou inscrites dans les dispositifs d’OPAH (CCH : L.303-1), de plan de sauvegarde (CCH : L.615-1), d’opérations de requalification de copropriétés dégradées (CCH : L.741-1 ou L.741-2) ou faisant l’objet d’une procédure d’administration provisoire.
  • et d’un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants :

    • droit civil ;
    • comptabilité ;
    • construction ou de gestion technique immobilière.

Compétences exigées d’une personne morale (décret du 17.3.67 : art. 61-1-2 II)

Lorsque le président du tribunal de grande instance (TGI) nomme une personne morale, il désigne en son sein une personne physique ayant le pouvoir de la représenter dans l'accomplissement du mandat qui lui est confié.
Les conditions de compétence ci-dessus s’appliquent à la personne physique désignée.
L’associé dirigeant assume la responsabilité de la mission.

Garanties exigées du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire (décret du 17.3.67 : art. 61-1-3)

La personne agissant en qualité de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire doit attester sur l’honneur de ses compétences lors de l’acceptation d’un mandat.
Elle doit également justifier d’une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile encourue du fait de ses négligences, de ses fautes ou de celles de ses préposés, commises dans l’exercice de son mandat.
En outre, un dispositif de garantie financière est prévu pour l’administrateur provisoire qui détient des fonds. La personne ainsi désignée en qualité d’administrateur provisoire doit justifier d’une garantie affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu’elle est amenée à détenir dans le cadre de son mandat ainsi que des sommes versées au fonds de travaux (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
(Un arrêté précisera les conditions d’application de ces dispositions).

Mandataire ad hoc / Mission et rémunération

Une procédure d’alerte préventive permet de désigner un mandataire ad hoc lorsque la copropriété commence à connaitre des difficultés financières (cf. Analyse juridique n° 2015-05).
La mission du mandataire ad hoc est déterminée par le juge, elle vise à permettre au syndicat de se rétablir. Le mandataire analyse la situation financière du syndicat et l’état de l’immeuble. Il en dresse un rapport qu’il communique au juge. Ce rapport présente également les préconisations permettant d’assurer l’équilibre financier du syndicat (loi du 10.7.65 : art 29-1B).

Mission du mandataire ad hoc

Le décret du 17 août 2015 précise les missions du mandataire ad hoc.

Contenu du rapport du mandataire ad hoc (décret du 17.3.67 : art. 61-12 / décret du 17.8.15 : art. 15)

Le contenu du rapport du mandataire ad hoc est encadré afin d’assurer une prestation de qualité et homogène sur tout le territoire.

Il comprend au moins les parties suivantes :

  • un état des lieux de l’organisation juridique et foncière de la copropriété ;
  • un état des lieux de la situation technique de l’immeuble, comprenant notamment l’analyse des charges (gestion courante, travaux et opérations exceptionnelles : décret n° 2005-240 du 14.3.05 : art. 3 et 4) et des diagnostics techniques existants ;
  • une analyse du fonctionnement des instances de la copropriété ;
  • une analyse de l’ensemble des comptes, des impayés des copropriétaires, des dettes et des créances non recouvrées du syndicat ;
  • une analyse des procédures contentieuses en cours ainsi que des contrats souscrits par le syndicat.

En fonction de ces états des lieux et analyses, le rapport doit comprendre des préconisations détaillant les actions à mettre en œuvre pour notamment :

  • améliorer le fonctionnement et l’organisation de la copropriété ;
  • se conformer aux obligations légales et réglementaires ;
  • améliorer le recouvrement des impayés ;
  • améliorer l’état de l’immeuble ;
  • dégager des économies, notamment sur les différents postes de charges et sur les contrats d’entretien.

Ces préconisations sont priorisées et inscrites dans un calendrier de mise en œuvre. Le cas échéant, les mesures urgentes sont signalées. Une estimation sommaire des dépenses et recettes en résultant est jointe au rapport.  
Si pour mener à bien les analyses et formuler des préconisations le mandataire ad hoc doit avoir recours à un tiers, sur un sujet nécessitant une grande technicité, il peut être autorisé à s’adjoindre cette personne par le président du TGI saisi d’une demande par requête. Ce dernier détermine la mission et les conditions de rémunération de ce tiers ainsi que l'imputation de cette rémunération (partage entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, ou partage des frais entre eux). 

Audition (décret du 17.3.67 : art. 61-7 / décret du 17.8.15 : art. 12)

Le juge peut désormais entendre « toute personne de son choix », par exemple le maire de la commune qui a demandé la désignation d’un mandataire ad hoc, avant de donner suite à la demande de nomination d’un mandataire ad hoc. Auparavant, seule l’audition des membres du conseil syndical était prévue.

Recours au tiers (décret du 17.3.67 : art. 61-10 / décret du 17.8.15 : art. 14)  

Le mandataire ad hoc peut demander au président du TGI l’autorisation de se faire assister, sous sa responsabilité et à ses frais par un tiers pour l’accomplissement de tâches relevant de sa mission.

Déclenchement de la procédure (décret du 17.3.67 : art. 61-6 et 61-9 / décret du 17.8.15 : art. 11 et 13)

Les modalités de déclenchement de la procédure désignant un mandataire ad hoc sont complétées. L’assignation est délivrée au syndicat des copropriétaires et le président du TGI statue en la forme des référés lorsque la demande de désignation d’un mandataire n’émane pas du syndic.

Rémunération (décret du 17.3.67 : art. 61-1-4 / décret du 17.8.15 : art. 9 / arrêté du 8.10.15)

Lorsque la copropriété comporte un nombre de lots inférieur à un certain seuil, le mandataire ad hoc reçoit, pour l'ensemble de sa mission, une rémunération forfaitaire.
L'arrêté du 8 octobre 2015 précise le montant de la rémunération et le seuil apprécié en fonction du nombre de lots de la copropriété.
Au-delà du seuil de 499 lots, il appartient au président du TGI de fixer, dès l’ordonnance de désignation, les conditions de la rémunération du mandataire ad hoc.
Sa rémunération est arrêtée à l’issue de sa mission par ordonnance du président du TGI qui lui est notifiée ainsi qu’au syndic et aux parties supportant la charge de la rémunération.
Cette décision (ordonnance de taxe) est susceptible d’un recours devant le premier président de la Cour d'appel dans le délai d’un mois (CPC : art. 714 à 718).

Administrateur provisoire / Mission et rémunération

Lorsque le syndicat est en difficulté (équilibre financier compromis ou conservation de l’immeuble impossible), le juge peut désigner un administrateur provisoire chargé de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. L’administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic, de tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires et du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 29-1).
Le décret apporte des précisions sur la procédure de désignation de l’administrateur provisoire et sur les modalités de sa mission et sur sa rémunération. La procédure de mise en place du plan d’apurement fait l’objet d’un développement spécifique (cf. § Dispositions diverses).

Mission de l’administrateur provisoire (de la procédure de désignation au compte rendu de sa mission)
Assignation relative à la désignation de l’administrateur provisoire (décret du 17.3.67 : art. 62-2 et 62-5 / décret du 17.8.15 : art. 16 et 18)  

La procédure de désignation d’un administrateur provisoire est précisée notamment en ce qui concerne les modalités de convocation et de notification de l’assignation.
Lorsque la demande émane du syndic, le président du TGI est saisi par voie de requête accompagnée des pièces (notamment comptables) de nature à justifier de la demande, après consultation du conseil syndical.  
Dans les autres cas, le président du TGI est saisi par voie d’assignation délivré au syndicat de copropriété y compris lorsque la demande émane de l’administrateur provisoire (désigné car le  syndicat  est dépourvu de syndic).

Audition (décret du 17.3.67 : art. 62-4 / décret du 17.8.15 : art. 17)

La liste des personnes pouvant être auditionnées par le juge pour définir la mission de l’administrateur provisoire est élargie. Le juge peut entendre « toute personne de son choix ». Ainsi le préfet, le maire ou le président de l’EPCI pourront porter à la connaissance du juge les actions publiques en cours qui doivent être prises en compte dans la définition des missions confiées à l’administrateur provisoire.

Communication de l’ordonnance (décret du 17.3.67 : art. 62-5 / décret du 17.8.15 : art. 18)

L’administrateur provisoire doit porter à la connaissance des copropriétaires l’ordonnance qui le désigne et fixe la durée et l’étendue de sa mission dans le mois de son prononcé, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), soit par voie électronique (nouveauté) après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.
S'il s'agit d'une ordonnance du président statuant en la forme des référés, cette communication reproduit le texte relatif aux conditions et délais d’appel et d’opposition (CPC : art. 490).
S'il s'agit d'une ordonnance sur requête, la communication précise que tout intéressé peut en référer au juge ayant rendu l’ordonnance dans le délai de deux mois à compter de la publication de celle-ci. Cependant lorsque le président du TGI ne fait pas droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, la communication précise que l’ordonnance peut être frappée d’appel dans le délai de quinze jours. L’appel est alors formé, instruit et jugé comme en matière gracieuse.

Recours au tiers (décret du 17.3.67 : art. 62-10 / décret du 17.8.15 : art. 19)

Si les mesures de redressement de la copropriété, pour leur conception et leur mise œuvre nécéssitent le recours à un tiers ayant une qualification particulière, l’administrateur provisoire peut demander l’autorisation de s’adjoindre cette personne, sur requête au président du TGI. Ce dernier détermine la mission et les conditions de rémunération de ce tiers.

Rapport sur la mission de l’administration provisoire au juge (décret du 17.3.67 : art. 62-11 / décret du 17.8.15 : art. 20)

L’administrateur provisoire rend compte au juge de sa mission par écrit à la demande de ce dernier et au moins une fois par an. Cette obligation est satisfaite la première année de la mission si le rapport intermédiaire prévu à l’issue des premiers six mois de la mission a été établi (loi du 10.7.65 : 29-1 I 3ème al.).
Au compte rendu de fin de mission sont jointes les annexes comptables (telles qu’elles sont prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires).

Transmission des rapports et pré-rapports

Le rapport de l’administrateur provisoire est déposé au greffe du TGI qui en adresse une copie au procureur de la République, au syndic désigné, au président du conseil syndical (le cas échéant), ou, à défaut à chacun de ces membres, et s’ils en font la demande, au préfet, au maire de la commune et au président de l’EPCI (loi du 10.7.65 : art. 29-2 al. 2). Les observations des personnes auxquelles ces documents ont été adressés doivent être formulées au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de leur réception. Elles sont transmises au greffe du TGI qui les communique au président du TGI et à l’administrateur provisoire.
Lorsqu’un pré-rapport est établi, avant la fin de la mission de l’administrateur, le greffe de la juridiction en adresse copie au procureur de la République et au président du conseil syndical.
Le syndic informe les copropriétaires par LRAR, par remise contre émargement ou par voie électronique (nouveau) qu’ils peuvent prendre connaissance des rapports et pré-rapports de l’administrateur provisoire (décret du 17.3.67 : art. 62-12 et 62-13 / décret du 17.8.15 : art. 21 et 22).

Éléments de procédure

Le président du TGI statue en la forme des référés lorsqu’il est saisi d’une demande en modification de la mission de l’administrateur (loi du 10.7.65 : art. 29-1 I al. 3). En cas de saisine d’office, il fait convoquer l’administrateur provisoire désigné ainsi que le président du conseil syndical.
Le président du TGI statue, le cas échéant, au vu des rapports ou pré-rapports ainsi que des réponses écrites faites par l’administrateur provisoire aux observations régulièrement transmises au greffe.

Rémunération de l’administrateur provisoire (décret du 17.3.67 : art. 61-1-5 / décret du 17.8.15 : art. 9 / arrêté du 8.10.15)

Les modalités de la rémunération de l’administrateur provisoire désigné lorsque le syndicat est en difficulté (équilibre financier compromis ou conservation de l’immeuble impossible) sont précisées par décret (loi du 10.7.65 : art. 29-1 II).
L’article 61-1-5 du décret définit les grands principes du calcul de la rémunération qui se décline de la manière suivante :

  • un droit fixe que le professionnel pourra percevoir dès sa désignation et qui correspondra aux frais incompressibles d’ouverture de dossier ;
  • des droits fixes calculés en fonction notamment du nombre de lots et du nombre de créances, des actes de procédures à effectuer, des actes d’administration de la copropriété, du plan d’apurement du passif ;
  • des droits proportionnels dégressifs par tranche en fonction notamment du nombre de lots et de copropriétaires, des dépenses courantes, du montant des travaux exceptionnels, les actifs du syndicat cédés, du montant des sommes recouvrées pour le syndicat des copropriétaires.

L'arrêté du 8 octobre 205 fixe le montant des droits fixes et proportionnels, le montant de la réduction de la rémunération du mandataire ad hoc en cas de succession de missions (cas du mandataire ad hoc désigné administrateur provisoire), et la liste des actes pouvant faire l’objet d’une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.

Chaque année, le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire est fixé par le président du TGI sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes ne peuvent excéder le montant hors taxe des  droits fixes et proportionnels dus au titre du tarif.
À l’issue de la mission, le président du TGI arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic. Cette décision est susceptible d’un recours devant le premier président de la cour d'appel dans le délai d’un mois (CPC : art. 714 à 718).
Lorsqu’en application du tarif, la rémunération calculée excède un montant hors taxe (75000 € / arrêté du 8.10.15), le président du TGI détermine la rémunération due à l’administrateur provisoire en fonction des frais engagés, des prestations effectuées et de leur efficacité sans qu'il puisse être fait référence au tarif. Dans ce cas, la rémunération de l’administrateur provisoire ne peut être inférieure à ce montant.

Procédure d’apurement des dettes (décret du 17.3.67 : art. 62-16 à 62-29 / décret du 17.8.15 : art. 24)

Pour traiter le surendettement des copropriétés, la loi ALUR créé une procédure formalisée d’apurement des dettes. Ainsi, dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leur créance. Le décret précise la procédure de recensement des créanciers permettant d’établir l’état des dettes du syndicat, les modalités de déclaration et d’établissement de la liste des créances, la mise en place du plan d’apurement et le recours des créanciers.
Est créée au sein de la section VII (Procédure) du décret du 17.3.67 une nouvelle sous-section 5 intitulée « De la procédure d’apurement des dettes et de la liquidation du syndicat ».

Formalité de publicité permettant le recensement des créances (décret du 17.3.67 : art. 62-16, 62-17 / décret du 17.8.15 : art. 24)

Les articles 62-16 et 62-17 précisent les formalités de publicité incombant à l’administrateur provisoire pour réaliser ce recensement ainsi que les différents délais applicables aux créanciers pour déclarer leurs créances.
Un avis de l’ordonnance de sa désignation est adressé par l’administrateur provisoire pour insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).
Cette insertion contient :

  • l’indication du nom du syndicat concerné, de son adresse, de son numéro d’immatriculation et de la date de l’ordonnance qui l’a désigné administrateur provisoire ;
  • son nom et son adresse et comporte l’avis aux créanciers d’avoir à déclarer leurs créances entre ses mains et le délai imparti pour cette déclaration ;
  • le délai pendant lequel l’exigibilité des créances est suspendue. Ce délai est de douze mois et il peut  être  prorogé jusqu'à trente mois sur demande formulée par requête de l'administrateur provisoire (loi du 10.7.65 : art. 29-3 I et II) .

Afin de faire savoir aux créanciers qu’ils doivent déclarer leurs créances, le même avis est publié dans un journal d’annonces légales du département du lieu de situation de l’immeuble et l’administrateur provisoire informe par tout moyen les créanciers connus d’avoir à lui déclarer leurs créances.
Le délai durant lequel la déclaration peut intervenir est fixé à trois mois suivant publication de l’ordonnance au BODACC. Pour mémoire, le créancier qui n’a pas déclaré sa créance entre les mains du représentant des créanciers dans le délai légal est forclos. Il n’est donc pas admis dans les répartitions et les dividendes.
L’ordonnance de prorogation de la suspension de l’exigibilité des créances fait l’objet des mêmes mesures de publicité que celles indiquées ci-dessus.

Déclaration de créances (décret du 17.3.67 : art. 62-18 et 62-19 / décret du 17.8.15 : art. 24)

Les articles 62-18 et 62-19 définissent le contenu de la déclaration de créances, les modalités de traitement des déclarations incomplètes, la procédure de publication de la liste des créances admises et de leur montant ainsi que de la procédure de recours en cas de contestation d’un créancier.
La déclaration de créance est faite auprès de l’administrateur provisoire par LRAR.  
Elle doit contenir :
1° L’identité du créancier et les coordonnées de la personne habilitée à le représenter ;
2° Le montant de la créance due au jour de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire avec, le cas échéant, l’indication des sommes à échoir et de la date de leurs échéances ;
3° Les éléments de nature à prouver l’existence et le montant de la créance si elle ne résulte pas d’un titre, à défaut, une évaluation de la créance si son montant n’a pas encore été fixé ;
4° Les modalités de calcul des intérêts dont le cours n’est pas arrêté, cette indication valant déclaration pour le montant ultérieurement arrêté ;
5° La nature du privilège ou de la sûreté dont la créance est éventuellement assortie ;
6° L'indication de la juridiction saisie si la créance fait l'objet d'un litige.
À cette déclaration sont joints sous bordereau les documents justificatifs ; ceux-ci peuvent être produits en copie. A tout moment, l’administrateur provisoire peut demander la production de documents qui n’auraient pas été joints.

Les créances résultant d’un contrat de travail ne sont pas soumises à l’obligation de déclaration.

Discussion des créances (décret du 17.3.67 : art 62-20 / décret du 17.8.15 : art. 24)

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire en établit la liste et la publie.
Cette liste comporte toutes les indications exigées dans les déclarations de créances. Elle est déposée au greffe du tribunal. Tout intéressé peut en prendre connaissance. Le greffier fait publier au BODACC une insertion indiquant ce dépôt.
L’administrateur provisoire avise également par lettre simple les créanciers ou, le cas échéant, leur mandataire, de l’admission de leur créance et du montant retenu. Ces avis précisent les délais et voies de recours prévus pour les déclarations de créances (loi du 10.7.65 : art. 29-4).

Il informe sans délai par LRAR les créanciers dont la créance n’est pas admise.

À compter de la publication de la liste, les créanciers disposent d’un délai de deux mois pour contester son contenu auprès du président du TGI. Les créances non déclarées régulièrement dans les délais sont inopposables à la procédure.

Le décret précise qu’en cas de contestation sur tout ou partie d’une créance, l’administrateur provisoire en informe le créancier intéressé et l'invite à faire connaître ses explications. A défaut de réponse dans le délai de trente jours, le créancier ne pourra ultérieurement contester la liste des créances établie par l’administrateur provisoire.

Établissement du plan d’apurement des dettes (décret du 17.3.67 : art. 62-22)

La loi ALUR prévoit que l’administrateur établit le plan d’apurement pour une durée de cinq ans prorogeable.

Contenu du plan d’apurement / projet d’échéancier (décret du 17.3.67 : art. 62-22, 62-23 et 62-24  / décret du 17.8.15 : art. 24)

Le plan d’apurement doit comporter :

  • dans une première partie : un état des dettes, précisant notamment les créances déclarées, ainsi qu’une évaluation du montant des créances irrécouvrables de celui-ci ;
  • dans une deuxième partie, la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan d’apurement des dettes, prenant notamment en compte les dépenses liées à la préservation de l’immeuble et, si cela apparaît nécessaire, les dépenses concourant à la réduction des charges et au respect du plan d’apurement ;
  • dans une troisième partie : l’échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires et les échéanciers détaillés par créancier.

La loi prévoit que le projet d'échéancier est notifié par l’administrateur provisoire aux créanciers, qui disposent d'un délai de deux mois pour faire part de leurs observations et formuler individuellement des propositions de remise de dettes. Le présent décret précise que la notification du projet d’échéancier est faite à chacun des créanciers par LRAR ou par lettre remise contre émargement.
Ce projet comprend :

  • l’échéancier global ;
  • l’échéancier détaillé concernant le créancier.

La lettre de notification rappelle, selon le cas, les délais accordés aux créanciers pour faire état de leurs observations puis de leur contestation (dans deux mois qui court à compter de la date d’envoi de la lettre de notification / loi du 10.7.65 : art.29-5 II) ou les dispositions invitant le créancier à fournir des explications complémentaires (dans un délai de 30 jours / décret du 17.3.67 : art.62-20) et peut inviter le créancier à accorder des remises de dettes ou à accepter des délais de paiement supérieurs à la durée du plan.
Les créanciers font connaître à l’administrateur provisoire leurs observations par LRAR ou par lettre remise contre émargement.
Les délais imposés aux créanciers dans le cadre du plan d’apurement des dettes sont uniformes.

Formalités postérieures à la mise en place du plan d’apurement (décret du 17.3.67 : art. 62-25)

L’administrateur provisoire dépose au greffe du TGI le plan d’apurement définitif. Sont joints en annexe :  

  • la liste des travaux à engager nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l’immeuble ;
  • la liste indicative des mesures de gestion et des procédures de recouvrement amiable ou contentieuse des impayés envisagées pour permettre le respect du plan d’apurement ;
  • les observations du conseil syndical et des créanciers ;
  • les accords de remise des dettes des créanciers ainsi que les délais de paiement octroyés par ces derniers ;
  • un état détaillé des impayés des copropriétaires identifiant les créances irrécouvrables au sens de l’article 62-29 ;
  • l’inventaire des biens cessibles du syndicat ;
  • le cas échéant, le projet de convention avec un ou plusieurs opérateurs (loi du 10.7.65 : art. 29-11) ou la convention signée.

Il notifie ce plan d’apurement définitif à chacun des créanciers par LRAR ou par lettre remise contre émargement. La lettre de notification aux créanciers rappelle la possibilité de saisir le juge d’une contestation dans un délai de deux mois par reproduction de l’article 29-5 II al.3 de la loi du 10 juillet 1965.
Il porte également ce plan à la connaissance des copropriétaires par remise contre émargement, par LRAR, ou par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité (modalités prévues à l’article 62-5).

Recours des créanciers contre le plan d’apurement (décret du 17.3.67 : art. 62-26)

Les créanciers adressent leurs contestations par LRAR au greffe du TGI ou les y déposent contre récépissé dans un délai de deux mois (loi du 10.7.65 : art. 29-5 II).
Le président du TGI statue sur chacune des contestations après avoir entendu ou dûment appelé le créancier intéressé. Sa décision n’est pas susceptible de recours.
L’administrateur provisoire modifie, s’il y a lieu, le plan d’apurement des dettes au vu des décisions rendues par le président du TGI.
Le président du TGI arrête le plan à la demande de l’administrateur provisoire.
Sa décision est notifiée par le greffier aux créanciers, ainsi qu’à l’administrateur provisoire. Elle est communiquée au ministère public et portée à la connaissance des copropriétaires selon les modalités prévues par l’article 62-5 (voir ci-dessus).
Elle est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Elle est susceptible d’appel ou de pourvoi en cassation de la part de l’administrateur provisoire ainsi que du ministère public.

Demande de modification ou de prorogation du plan (loi du 10.7.65 :art 29-5 / décret du 17.3.67 : art. 62-27)

Si la situation financière du syndicat évolue, la loi prévoit la possibilité de proroger ou modifier le plan d'apurement initial par décision du juge saisi par le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix, les créanciers, le syndic ou l'administrateur provisoire.
L’article 62-27 du décret organise la procédure de modification du plan d’apurement. A peine d’irrecevabilité, la requête ayant pour objet une modification ou la prorogation du plan d’apurement des dettes comporte le projet de plan d’apurement. Les délais imposés aux créanciers pour l’apurement de la dette sont uniformes (conformément à l’article 62-24).
Le projet de plan est notifié par LRAR avec demande d’avis de réception par le greffe au syndic ou à l’administrateur provisoire et, le cas échéant, à chacun des créanciers affecté par le projet de modification. Les créanciers concernés disposent d’un délai de quinze jours, à compter de l’envoi de cette lettre, pour faire valoir leurs observations.
Le président du TGI statue sur la requête. Le syndic ou l’administrateur provisoire est entendu ou dûment appelé. Les frais de l’instance en modification ou prorogation sont à la charge du syndicat des copropriétaires ou du créancier lorsqu’il est requérant.
Le plan modifié est notifié par le greffe dans les mêmes conditions que le plan initial. Il est exécutoire de plein droit et est susceptible d’appel ou de pourvoi en cassation (application des trois derniers alinéas de l’article 62-26).

Liquidation du syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat / mission de l’administrateur provisoire (décret du 17.3.67 : art. 62-28)  

Lorsque l’administrateur provisoire a été désigné pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat (loi du 29.7.65 : art.29-1 I dernier al.), les dispositions de la sous-section 5 relatives à la procédure d’apurement des dettes et de la liquidation d’un syndicat sont applicables en tant que de besoin et sous réserve des dispositions suivantes :

  • l’avis publié au BODACC précise la mission de l’administrateur provisoire ;
  • le délai de déclaration des créances (art. 62-18) est de quatre mois.

Créances irrécouvrables (décret du 17.3.67 : art. 62-29)  

Constituent des créances irrécouvrables au sens de l’article 29-7 de la loi du 10 juillet 1965 :

  • les créances à l’encontre d’un copropriétaire dont les dettes ont été effacées  par jugement ;  
  • les créances dues par un copropriétaire à l’égard duquel une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte et clôturée pour insuffisance d’actif ;
  • en cas de liquidation de succession vacante ou non réclamée, les créances dues par un copropriétaire décédé lorsque ni la vente du lot, ni l’actif successoral n’en permettent le paiement.

Procédure d’administration renforcée (décret du 17.3.67 : art. 62-30 à 62-35 / décret du 17.8.15 : art. 24)

La loi ALUR (art. 64 / loi du 10.7.65 : art. 29 11 à 29 -15) a instauré la possibilité d’une administration provisoire renforcée lorsque la situation financière de la copropriété ne permet pas de réaliser les travaux nécessaires pour la conservation et la mise en sécurité de l’immeuble, la protection des occupants, la préservation de leur santé et la réduction des charges de copropriété. Les conditions de recours à cette procédure et sa mise œuvre sont précisées.
Les articles 62-30 à 62-35 organisent cette nouvelle procédure au sein de la  nouvelle sous-section 6 de la section VII (Procédure) du décret du 17.3.67.

Procédure de saisine du TGI (décret du 17.3.67 : art. 62-30)

La requête demandant le placement sous administration renforcée est accompagnée d’un dossier établi par l’auteur de la saisine (le maire, le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, le préfet ou  l'administrateur provisoire déjà désigné/ (loi du 10.7.65 : art.29-11 I).
Le dossier mentionne les raisons pour lesquelles le placement sous administration provisoire renforcée est demandé ainsi que les aides et mesures d’accompagnement publiques mobilisées pour assurer la réussite de la procédure.

Contenu de la convention entre l’administrateur provisoire et l’opérateur (décret du 17.3.67 : art. 62-31)

L’administrateur est autorisé par la loi à conclure une convention pour une durée déterminée, au nom du syndicat avec un ou plusieurs opérateurs, afin de leur confier certaines missions concourant au redressement de la copropriété, notamment la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux défini par l’administrateur et la mise au point du plan de financement (loi du 10.7.65 : art.29-11 II).
Le décret précise le contenu de cette convention, en termes d’objectifs et sur les modalités de l’opération.
La convention prévoit au minimum :
1) la liste des études juridiques,financières et technique nécessaires pour définir le contenu des travaux et effectuer les choix techniques en résultant ;
2) le calendrier prévisionnel des études, du choix des prestataires et des travaux ;
3) la nature des travaux envisagés et l’enveloppe financière prévisionnelle associée ;
4) en cas de division, les plans sommaires avant et après scission ;
5) les modalités d’organisation de la maîtrise d’ouvrage :

  • les modalités de choix et de réalisation des travaux ainsi que les modalités d’information du conseil syndical et des copropriétaires sur ces décisions ;
  • les missions pour lesquelles l’opérateur est mandaté, notamment en ce qui concerne la préparation, la consultation et le choix des maîtres d’œuvre, des entrepreneurs et fournisseurs ainsi que la conclusion et la gestion des contrats en résultant ;
  • les modalités de compte rendu à l’administrateur provisoire et au conseil syndical ;
  • les modalités d’information des résidents notamment sur les aides financières mobilisables en lien avec les dispositifs publics d’accompagnement.

L’opérateur ne peut exercer directement une mission de maîtrise d’œuvre ou réaliser directement des travaux.
6) les modalités financières de l’opération :
La convention mentionne a minima :

  • le plan de financement prévisionnel global de l’opération tenant compte des aides publiques contractualisées ou confirmées et faisant apparaître le reste à charge pour le syndicat des copropriétaires ;
  • la rémunération de l’opérateur à la charge du syndicat des copropriétaires (fixée selon les règles définies par l’article 62-32) ainsi que l’échéancier de versement de cette rémunération et la quote part de rémunération due par chaque copropriétaire ;
  • l’organisation de la gestion comptable et administrative des opérations de travaux ;
  • les modalités de préparation des dossiers de demande de subvention et leur mobilisation ;
  • le cas échéant, les modalités de préfinancement de l’opération par l’opérateur dans l’attente du versement des subventions publiques et des versements du syndicat ;
  • en cas de division, la répartition de la rémunération de l’opérateur entre les syndicats de copropriétaires créés par la division conformément au I de l’article 29-12 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7) les modalités de la gestion des contentieux avec l’ensemble des prestataires et les modalités de souscription et de gestion des contrats d’assurance ;
8) les modalités d’indemnisation de l’opérateur qui a engagé des fonds en cas de résiliation anticipée prononcée par le juge (loi du 10.7.65 : art. 29-12 II) ;
9) les modalités de passation des avenants rendus nécessaires pour la réalisation de travaux supplémentaires autorisés par le juge ou décidés par l’assemblée générale (loi du 10.7.65 : art.29-12) ou pour la bonne exécution de la convention dès lors que ceux-ci ne bouleversent pas l’économie générale de la convention et respectent les objectifs de la convention.

L’homologation de la convention est réalisée par le président du TGI saisi par requête conjointe des parties signataires. Sa décision est notifiée aux parties et communiquée par l’administrateur provisoire aux personnes qu'il aura désignées dans son ordonnance (décret du 17.3.67 : art. 62-33).

Rémunération de l’opérateur (décret du 17.3.67 : art. 62-32)

La rémunération de l’opérateur est calculée par application d’un pourcentage sur le montant des travaux hors taxe.
Si la convention prévoit un préfinancement des dépenses, la rémunération de l’opérateur intègre alors également le remboursement des avances et frais financiers supportés par l’opérateur pour l’accomplissement de cette mission.
La rémunération de l’opérateur est versée selon un échéancier s’étalant sur la durée de la convention qui peut être supérieure à la durée d’exécution des études et travaux, sans pouvoir être supérieur à la durée de la convention.
L’échéancier peut prévoir une rémunération progressive dans le temps si la convention prévoit une phase d’études pour la finalisation des travaux et dans l’attente de la passation par l’opérateur de l’ensemble des contrats nécessaires à la réalisation de l’opération afin d’en déterminer le coût définitif.
La rémunération est à la charge du syndicat des copropriétaires et distincte de la rémunération de l’administrateur provisoire.

Mandat pour la perception des subventions publiques (décret du 17.3.67 : art. 62-34)

Si des subventions publiques ou privées pour la rénovation des parties communes et, le cas échéant, des parties privatives d’intérêt collectif, peuvent être accordées à titre individuel à des copropriétaires, l’administrateur provisoire ou l’opérateur peut être le mandataire de ces copropriétaires. Le mandat suppose l’acceptation des mandataires (Code civil : art. 1984 et suivants du code civil).
Sous réserve que le mandat le prévoit, les subventions publiques [ou privées] peuvent être versées directement à l’opérateur sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à la disposition du mandant. L’opérateur rend compte de l’usage de la subvention selon les modalités prévues par le mandat.
Lorsque la subvention est accordée au syndicat des copropriétaires, l’opérateur peut être mandaté par l’administrateur provisoire pour solliciter et percevoir la subvention qui est versée sur un compte spécifique dont les relevés sont mis à la disposition de l’administrateur provisoire.
Le mandat peut être intégré à la convention ou faire l’objet d’un acte séparé. Il prévoit les modalités de rendu compte de l’usage de la subvention par l’opérateur.

Quittance au copropriétaire pour le bénéfice de l’allocation de logement (décret du 17.3.67 : art. 62-35)

L’administrateur provisoire, le syndic, ou l’opérateur remettent sur demande du copropriétaire une quittance pour le règlement de sa quote-part de rémunération. Le copropriétaire est tenu d’informer l’organisme payeur des aides au logement (CAF/CMSA) des subventions dont il a bénéficié.

Dispositions diverses

Désignation du syndic (loi 10 7.65 : art. 17 / décret du 17.3.67 : art. 46, décret du 17.8.15 : art. 3)

Cet article met en conformité la loi et le décret s’agissant de la possibilité désormais ouverte au maire et au président de l’EPCI de faire désigner par le président du TGI un syndic pour les copropriétés qui en sont dépourvues. Il actualise également des références d’articles devenues erronées suite aux modifications de la loi ALUR.

Copropriété dépourvue de syndic (décret du 17.3.67 : art. 47, décret du 17.8.15 : art. 4)

Il est désormais précisé que l’administrateur provisoire désigné par le juge est chargé de convoquer l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 9. Cet article précise le contenu la forme et le délai de convocation.

Réalisation des travaux prescrits par arrêtés (décret du 17.3.67 : art. 49, décret du 17.8.15 : art. 6)

L’article 5 du décret du 17 août 2015 précise que, parmi les travaux d’urgence que le syndic peut lancer de sa propre initiative sans attendre une autorisation de l’assemblée générale, figurent les travaux prescrits par des arrêtés de police administrative relatifs à la sécurité ou à la salubrité publique.

Modalités d’intervention du ministère public (décret du 17.3.67 : art. 61-1-1 / décret 17.8.15 : art. 7)

Les demandes formées par le ministère public dans le cadre des procédures de mandat ad hoc ou d’administration provisoire sont faites par requête. Celle-ci indique les faits de nature à motiver la demande. Le président du TGI, par les soins du greffier, fait convoquer les personnes qu’il désigne par LRAR avec demande d’avis de réception. À la convocation est jointe la requête du ministère public.

Entrée en vigueur (décret du 17.8.15 : art. 25, 26, 27)

Ce décret entre en vigueur à compter du 19 août 2015 à l’exception :

  • des dispositions relatives aux conditions de rémunération des mandataires ad hoc et administrateurs provisoires (art.9) qui nécessite plusieurs arrêtés ;
  • des dispositions relatives :

    • à l’obligation de mentionner le numéro d’immatriculation dans les formalités de publicité : entrée en vigueur selon le calendrier de mise en place du registre d’immatriculation ;
    • à l’obligation de justifier d’une garantie affectée au remboursement des sommes versées au fonds de travaux : entrée en vigueur le 1er janvier 2017.

Il n’est pas applicable aux procédures en cours.

Le décret du 17 mars 1967 et celui du 14 mars 2005 sont applicables à Mayotte (la référence au « fichier immobilier » est remplacée par la référence au « livre foncier »).


Note

L’administrateur provisoire visé au III de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est désigné dans l’hypothèse « où l’équilibre de l’immeuble est gravement compromis ou lorsque le syndic est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble ». Il ne doit pas être confondu avec l’administrateur nommé sur requête lorsque le syndicat est dépourvu de syndic ou par le président en cas d’empêchement ou de carence du syndic (loi du 10.7.65 : art. 18). Dans ce dernier cas, l’administrateur peut être un copropriétaire ou un syndic professionnel. Les exigences de compétentes sont moins fortes car la mission confiée à l’administrateur ne relève que de la gestion courante.

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