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Dossier : Bailleur / Investissement locatif

Dispositif Borloo ancien

Ce dispositif, appelé "Borloo dans l'ancien", concerne les logements conventionnés avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et mis en location à compter du 1er octobre 2006 si la demande de conventionnement a été réceptionnée par l'Anah au plus tard le 31 janvier 2017. Les déductions fiscales s’appliqueront jusqu’à la fin de la convention avec l’Anah qui peut être prorogée par période de 3 ans et si l’ensemble des conditions nécessaires sont remplies, jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la tacite reconduction du bail. Depuis le 1er janvier 2017, il est possible de bénéficier du dispositif "Louer abordable".

L'option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal.
L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus, et doit être accompagné de certains justificatifs (un document récapitulant les engagements du bailleur est obligatoirement signé par celui-ci et contre signé par le délégué local de l'Anah ; c'est ce document que le propriétaire fournit à l'administration fiscale pour bénéficier de la déduction spécifique).

Champ d'application

  • Ce régime ne concerne que les logements situés en France (métropole et DOM).
  • Le "Borloo dans l'ancien" s'applique aux logements conventionnés loués à compter du 1er octobre 2006, si la demande de conventionnement a été réceptionnée par l'Anah au plus tard le 31 janvier 2017. Ainsi, les déductions fiscales s’appliqueront jusqu’à la fin de la convention avec l’Anah qui peut être prorogée par période de 3 ans et, si l’ensemble des conditions nécessaires sont remplies jusqu’à la date fixée pour le renouvellement du bail.
  • Malgré sa dénomination, l'avantage fiscal peut concerner indifféremment un logement ancien ou neuf.
  • Le logement doit aux normes de décence (décret du 30.1.02).

Vos avantages

  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsque vous acceptez de conventionner avec l'Anah à un niveau de loyer et de ressources intermédiaires.
  • Vous bénéficiez d'une déduction spécifique de 60 % sur vos loyers imposables pendant toute la période d'engagement de location lorsque vous acceptez de conventionner avec l'Anah à un niveau de loyer et de ressources dit "social" ou "très social". Le montant de la déduction étant identique entre conventionnement social ou très social, le choix se fera en fonction des montants de subventions attendues de l'Agence et non selon des critères fiscaux.
  • Lorsque la location est consentie, à un organisme public ou privé, en vue de la sous-location ou l’hébergement, à usage d’habitation principale, de personnes physiques en difficulté ou dont la situation nécessite une solution de transition (location déléguée), la déduction spécifique est de 70 % sur les loyers imposables (secteur "intermédiaire", "social" ou "très social"). Cette dernière déduction concerne les logements situés dans les communes classées dans les zones géographiques tendues, c’est-à-dire celles qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14).
  • Dans le cadre d'un conventionnement social ou très social, l'APL est versée en tiers payant, elle vous est donc directement adressée.
  • A l'occasion du conventionnement, vous pouvez obtenir une subvention de l'Anah (dont le taux varie selon les engagements auxquels vous consentez et le lieu de situation de l'immeuble) pour la réalisation de travaux.

Le dispositif est prorogeable par périodes de trois ans en cas de poursuite du conventionnement avec l'Anah.

Vos engagements

Vous louez votre logement nu :

  • pendant six ans ou neuf ans minimum en cas de travaux subventionnés par l'Anah ;
  • à usage d'habitation principale ;
  • à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, un ascendant, un descendant dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources lesquelles varient selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très social.

La location peut être consentie à une personne occupant déjà le logement à condition de procéder au renouvellement exprès à l’échéance du bail précédent, ou avant l’expiration du bail en cours mais sous certaines conditions (notamment si les ressources du locataire lui permettent de bénéficier de l’APL).
Le locataire peut également être un organisme public ou privé dès lors qu’il s’engage à loger ou héberger des personnes physiques, à l’exclusion du propriétaire du logement, des membres de son foyer fiscal ou de ses descendants ou ascendants et dont les revenus lors de l'entrée dans les lieux sont inférieurs à plafond de ressources lesquelles varient selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très social.

  • pour un loyer inférieur à un plafond qui varie selon que le conventionnement est intermédiaire, social ou très social.

Plafonds de loyers et de ressources

Pour bénéficier d'avantage fiscal dans le cadre du dispositif dit “Borloo ancien” le propriétaire bailleur doit signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (l'Anah) et s’engager à louer son logement pour une durée minimum de six ou neuf ans. Il doit également s'engager à respecter certains plafonds de loyers, de ressources des locataires et, le cas échéant, certaines conditions de choix des locataires (voir les plafonds de loyers et de ressources du dispositif fiscal dit "Borloo ancien").
Les conventions avec l'Anah peuvent être conclues suivant trois niveaux de loyers différents :

  • niveau intermédiaire,
  • niveau social,
  • niveau très social.

En fonction du niveau de loyer, de la composition du ménage et de la situation géographique du logement les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond.

Dispositif Borloo ancien / déduction spécifique de 30 % pour des niveaux de loyers intermédiaires

Pour les conventions conclues à compter du 1er janvier 2015

  • les plafonds de loyers mensuels (hors charges) des baux conclus ou renouvelés en 2018, sont les suivants  : 
Plafonds de loyers au m²
(zonage issu de l'arrêté du 1.8.14)
Zone A bis 16,96 €
Zone A 12,59 €
Zone B1 10,15 €
Zone B2 8,82 €
Zone C 8,82 €

     

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. En effet, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ex : Pour un logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail renouvelé en 2018 sera de 9,03 € (détail du calcul : 10,15 x (0,7 + 19/100) = 9,0335 arrondi à 9,03).

Attention : les plafonds de loyers nationaux présentés ci-dessus peuvent tout d’abord être réduits par arrêté du préfet de région. L’Anah peut prévoir des loyers inférieurs, il est préférable de se rapprocher de la  délégation locale de l'Anah.

Ces plafonds modulés s'appliquent :

  • aux conventions conclues à compter du 1er janvier 2017lorsqu'un tel arrêté est déjà en vigueur, à cette date, sur la commune concernée ;
  • aux conventions conclues à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté lorsqu'un tel arrêté entre en vigueur, sur la commune concernée, après le 1er janvier 2017.

Enfin, l’Anah ou, selon le cas, le délégataire, peut prévoir des loyers inférieurs pour la conclusion d’une convention.

  • Les plafonds de ressources des locataires, pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, sont les suivants :
Composition du foyer locataire Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 37 508 € 37 508 € 30 572 € 27 515 €
Couple 56 058 € 56 058 € 40 826 € 36 743 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 € 67 386 € 49 097 € 44 187 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 € 80 716 € 59 270 € 53 344 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 € 95 553 € 69 725 € 62 753 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 117 466 € 107 527 € 78 579 € 70 721 €
Majoration par personne à charge supplémentaire 13 087 € + 11 981 € + 8 766 € + 7 888
  • Pour les conventions conclues avant le 1er janvier 2015, les plafonds de loyers mensuels et de ressources applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2017 diffèrent de ceux présentés ci-dessus. Pour les connaître, renseignez-vous auprès de  l’ADIL de votre département.

Dispositif Borloo ancien / déduction spécifique de 60 % (ou 70 % en cas d'intermédiation locative) pour des niveaux de loyers sociaux ou très sociaux

Conventionnement social

Les plafonds de loyers mensuels (hors charges), pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 sont les suivants :

  • lorsque la convention avec l'Anah a été conclue à partir du 1er janvier 2012:
Plafonds de loyers au m²
Zone A 6,68 €
Zone B (B1 et B2) 6,07 €
Zone C 5,44 €
  • lorsque la convention avec l'Anah a été conclue avant le 1er janvier 2012 :
Plafonds de loyers au m²
Zone A 6,73 €
Zone B (B1 et B2) 6,11 €
Zone C 5,49 €
  • Les plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 sont les suivants :
Composition du foyer locataire Conventionnement social
Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 23 354 € 23 354 € 20 304 €
2 pers. ne comportant aucune pers. à charge (à l'exclusion des jeunes ménages) 34 904 € 34 904 € 27 114 €
3 pers. ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans pers. à charge 45 755 € 41 957 € 32 607 €
4 pers. ou une pers. seule avec deux pers. à charge 54 628 € 50 257 € 39 364 €
5 pers. ou une pers. seule avec trois pers. à charge 64 997 € 59 495 € 46 308 €
6 pers. ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 73 138 € 66 950 € 52 189 €
Majoration par pers. à charge supplémentaire + 8 150 € + 7 460 € + 5 821 €

Conventionnement très social

Les plafonds de loyers mensuels (hors charges), pour les baux conclus ou renouvelés en 2018 sont les suivants :

  • lorsque la convention avec l'Anah a été conclue à compter du 1er janvier 2012 :
  Plafonds de loyers au m²
Zone A 6,32 €
Zone B (B1 et B2) 5,89 €
Zone C 5,25 €
  • lorsque la convention avec l'Anah a été conclue avant le 1er janvier 2012 :
  Plafonds de loyers au m²
Zone A 6,36 €
Zone B (B1 et B2) 5,93 €
Zone C 5,29 €
  • Pour les baux conclus ou renouvelés en 2018, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser
Composition du foyer locataire Conventionnement très social
Paris et communes limitrophes Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 12 848 € 12 848 € 11 167 €
2 pers. ne comportant aucune pers. à charge (à l'exclusion des jeunes ménages) 20 943 € 20 943 € 16 270 €
3 pers. ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans pers. à charge 27 452 € 25 174 € 19 565 €
4 pers. ou une pers. seule avec deux pers. à charge 30 049 € 27 641 € 21 769 €
5 pers. ou une pers. seule avec trois pers. à charge 35 746 € 32 724 € 25 470 €
6 pers. ou une pers. seule avec quatre pers. à charge 40 227 € 36 823 € 28 704 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 4 482 € + 4 102 € + 3 202 €

Dispositif Borloo ancien : loyers dérogatoires

À titre exceptionnel, il peut être dérogé aux plafonds de loyers énoncés ci-dessus dans la limite d’un loyer maximal dérogatoire.
Cette possibilité vise en particulier les logements de moins de 65 m² de surface habitable fiscale.

Pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, les plafonds de loyer social et très social par mètre carré, charges non comprises, sont les suivants lorsque la convention avec l’Anah a été conclue à partir du 1er janvier 2012 :

  Zone A
(€)
Zone B (B1 et B2)
(€)
Zone C
(€)
Loyers "sociaux" dérogatoires 9,99 8,26 6,44
Loyers "très sociaux dérogatoires" 9,12 7,05 5,82

Pour les baux conclus ou renouvelés entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2017, les plafonds de loyers sociaux et très sociaux par mètre carré, charges non comprises, sont les suivants lorsque la convention avec l’Anah a été conclue avant le 1er janvier 2012 :

  Zone A
(€)
Zone B (B1 et B2)
(€)
Zone C
(€)
Loyers "sociaux" dérogatoires 10,06 8,31 6,50
Loyers "très sociaux dérogatoires" 9,18 7,10 5,86

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