FAQ - Vous achetez, vous construisez

La Fiche d’information standardisée européenne (FISE) permet d'accéder à toutes les informations personnalisées relatives aux principales caractéristiques du prêt, aux conditions de remboursement anticipé, à l’échéancier des versements, le montant de la rémunération d’un courtier (le cas échéant),...

Elle doit être conforme à un modèle réglementaire qui permet :

• de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché ;
• d’évaluer leurs implications et de vous déterminer en toute connaissance de cause.

À jour 2 septembre 2016

L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toutes les opérations de construction neuve et en cas de travaux lourds de rénovation. Si elle n’est pas souscrite, le particulier n’encourt pas de sanctions pénales contrairement à un professionnel (promoteur par exemple). Cependant, en cas revente du logement dans les dix ans de la réalisation des travaux, le particulier n’ayant pas souscrit l’assurance dommage-ouvrage devient personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

À jour au 2 septembre 2016

Les délais de rétraction concernent :

• les promesses et les compromis de vente d’un logement (10 jours),
• les actes de vente s’ils n’ont pas été précédés d’un compromis de vente (10 jours),
• les contrats de construction de maison individuelle (10 jours),
• les contrats de réservations conclus dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (10 jours),
• les promesses et compromis de vente d’un terrain situé en lotissement (7 jours).  

Le délai de rétractation court à compter de la réception de la lettre recommandée par laquelle le professionnel adresse le contrat à l’accédant.

Les contrats non protégés par un délai de rétractation sont :

• les promesses et compromis de vente de terrains qui ne sont pas en lotissement,
• les contrats de maîtrise d’œuvre et d’architecte,
• les contrats d’entreprise. 

À jour au 2 septembre 2016

Le courtage se présente de différentes manières, principalement en termes d’honoraires. Certains courtiers ne sont rémunérés que par le prêteur. Pour d’autres, des honoraires sont à la charge de l’accédant.
Le courtier présente le dossier financier de l’accédant à un panel de prêteurs. Puis il sélectionne les meilleures propositions de prêt et les soumet à l’accédant.
Il n’est pas certain que le meilleur prêt soit celui qui affiche le taux le plus bas. 

À jour au 2 septembre 2016

Le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du coût d’opération (travaux inclus).
Plus pratiquement ce montant représente 33,34% du prix de vente

À jour au 2 septembre 2016

L’achat d’une grange, d’un commerce ou de bureaux pour en faire son logement s’appelle un  changement d’usage ou un changement de destination.
Une telle opération est assimilable à une opération neuve et finançable par le PTZ+. Aucun montant minimum de travaux n’est exigé.

À jour au 2 septembre 2016

Chaque prêteur a sa propre méthode mais de manière générale, la part variable de rémunération d’un accédant est prise en compte avec beaucoup de prudence. On n’analyse pas tout à fait de la même manière la prime de panier d’un chauffeur routier, la prime de nuit d’un infirmier et les commissions d’un agent commercial.
Il en résulte souvent des plans de financement avec une mensualité basse et une durée longue.

À jour au 2 septembre 2016

La modulation permet à l’emprunteur d’augmenter la mensualité de son prêt à la date anniversaire.
Elle permet parfois une baisse ou le report d’une ou plusieurs mensualités.
La hausse de la mensualité provoque une diminution de la durée du prêt.
Les modalités de la modulation peuvent varier d’un prêteur à l’autre.

À jour au 2 septembre 2016

L’allongement de la durée du prêt se traduit mécaniquement par une hausse du montant des intérêts. Cette hausse sera faible si les taux sont bas.
L’inconvénient de l’allongement de la durée du prêt est un ralentissement du rythme de l’amortissement et un capital restant dû qui ne décroît que lentement. Cela peut être problématique en cas de revente du logement, surtout sur le marché immobilier est détendu, avec des prix à la baisse : dans certains cas la valeur de revente du bien peut être inférieure au montant restant à rembourser à la banque.

À jour au 2 septembre 2016

Il représente environ 5 centimes par mois pour 1 000 euros empruntés. Cet écart est le même quelle que soit la durée du prêt : 15, 20 ou 25 ans. Compte tenu de la faiblesse de cet impact, on peut rappeler que le meilleur prêt n’est pas systématiquement celui qui affiche le meilleur taux d’intérêt. Les services inclus dans différentes propositions et adapté à votre situation ou une mensualité plus basse pour un prêt plus long peuvent justifier le choix d’un taux plus élevé.

À jour au 27 mars 2014

Une certification délivrée à un logement ou à un programme de logements par un organisme tiers atteste de sa qualité technique (NF Logement, NF Maison individuelle, …) et environnementale (NF Logement démarche HQE, Habitat & Environnement, NF Maison individuelle démarche HQE, …). En outre, certaines certifications proposent en option des labels (dont BBC Effinergie), ce qui vous garantit un niveau de performance énergétique en avance sur la règlementation.

Pour en savoir plus consultez le site de l'Agence Qualité Construction.

À jour au 27 mars 2014

Si vous faites construire une maison ou si vous rénovez un logement, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, auprès de l’assureur de votre choix. Avant de vous décider, il est sage de comparer les tarifs et les prestations, qui peuvent être différents. Cette assurance prendra en charge le paiement des malfaçons éventuelles dans le cadre de la garantie décennale. Si vous faites appel à un constructeur, il vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte cette assurance. Le prix est alors souvent avantageux, mais vérifiez le contenu des garanties. De même, si vous achetez votre maison sur plan, ou si vous signez un contrat de promotion immobilière, le vendeur aura souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour votre compte. Son coût sera inclus dans le prix du bien.

Si aucune société d’assurance n’accepte de vous assurer (si 45 jours après un courrier recommandé avec avis de réception, vous n’avez toujours pas de réponse, ce silence est considéré comme un refus), vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, 1 rue Jules Lefebvre, 75009 Paris (Tel :01-53-21-50-40), qui fixera le montant de la prime pour laquelle l’assureur sera obligé de vous garantir.

Autre précaution à prendre : dès que votre maison sera hors d’eau et hors d’air, souscrivez pour elle une assurance multirisques habitation, qui vous couvrira en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

À jour au 27 mars 2014

Ne versez rien avant la signature du contrat de construction. Une fois celui-ci signé, les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement des travaux et ne doivent pas dépasser, à chaque étape, un certain pourcentage du prix de la construction :

15% maximum à l’ouverture du chantier. Avant cette date, le constructeur peut demander 5% maximum du prix à la signature du contrat et 10% lors de l’obtention du permis de construire, si un établissement de crédit ou un assureur se porte caution solidaire du remboursement de cette somme en cas d’annulation du chantier. Sans cette garantie de remboursement, le constructeur ne peut exiger qu’un dépôt de garantie limité à 3% du prix de la construction, bloqué sur un compte à votre nom jusqu’à ce que soient levées les conditions suspensives du contrat de construction, c’est-à-dire que vous ayez eu votre prêt, le permis de construire….

Les versements s’échelonnent de la manière suivante :
25 % à l’achèvement des fondations,
40 % à l’achèvement des murs,
60 % à la mise hors d’eau,
75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air,
95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Le solde est versé à réception.

À jour au 27 mars 2014

Tout dépend des dommages en question. Les défauts de construction (ou une isolation phonique imparfaite) signalés lors de la réception ou durant l’année qui suit doivent être réparés par le constructeur ou l’entrepreneur (dans le cadre de la garantie de parfait achèvement). S’il ne répond pas à votre demande, mettez-le en demeure de le faire par lettre recommandée avec avis de réception. S’il ne répare pas dans le délai prévu au contrat (en général 90 jours maximum), faites appel à l’assurance dommages-ouvrage que vous avez souscrite ou que le professionnel a souscrite pour vous.

Le problème concerne les éléments d’équipement (volets, robinetterie, équipements ménagers…) ? Tous ceux qui peuvent être enlevés sans détériorer le bâtiment sont garantis par l’entrepreneur, le constructeur ou le vendeur pendant les deux années (garantie biennale) qui suivent la réception de la maison. Là encore, mettez-le en demeure (par lettre recommandée avec avis de réception) de faire les réparations. Si l’assurance dommages-ouvrage comporte une garantie complémentaire (facultative) de bon fonctionnement pour ces éléments d’équipement, faites aussi une déclaration à l’assureur.

Enfin, s’il s’agit de dommages qui compromettent la solidité de votre maison et des éléments d’équipements qui en sont indissociables, ou encore qui rendent le logement impropre à l’usage qui était prévu (même si le dommage provient d’un vice du sol), vous êtes couvert par la garantie décennale. Si ces problèmes surgissent pendant les dix ans qui suivent la réception, déclarez directement le sinistre à l’assureur qui a consenti l’assurance dommages-ouvrage pour votre maison.

À jour au 8 août 2015

Vous devrez en général verser une somme négociable, qui est au maximum fixée à 10 % environ du prix du bien.

Si vous signez avec un vendeur non professionnel, vous ne devez rien payer avant la fin du délai de rétractation de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours). Après l’expiration du délai de rétractation, évitez de remettre la somme directement au vendeur. Déposez-la plutôt sur un compte séquestre, chez un notaire ou un agent immobilier par exemple, que vous aurez choisi avec le vendeur.

Si vous signez avec un professionnel mandaté pour réaliser la transaction (un agent immobilier, un notaire par exemple), cette somme peut en revanche vous être demandée dès la signature. Le chèque doit alors être fait au nom du professionnel en question. Mais si vous changez d’avis dans le délai de rétractation de sept jours, elle devra vous être restituée, dans les 21 jours qui suivent.

À jour au 8 août 2015

Si le terrain n’est pas situé dans un lotissement, veillez à ce que l’avant-contrat apporte le maximum de précisions (prix, taxe, description du terrain, servitudes…). Vous avez aussi intérêt à prévoir des conditions suspensives : elles stipulent que la vente ne se réalisera que si certaines conditions sont remplies, comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme, du permis de construire, l’obtention des prêts dont vous avez besoin pour le terrain mais aussi pour la construction de la maison, la revente de votre ancien logement, etc.

Si le terrain est situé dans un lotissement, prévoyez aussi une condition suspensive relative aux prêts dont vous avez besoin pour le terrain et la construction. Sachez que vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour changer d’avis (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), à compter de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse de vente, ou sa remise par un autre moyen de garantie équivalente. Pour renoncer à l’achat, informez à votre tour le vendeur avant l’expiration du délai par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Quel que soit le cas ne signez pas de contrat pour construire tant que vous n’êtes pas propriétaire du terrain ou en possession d’une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies. 

À jour au 27 mars 2014

Oui, en application des règles du code des assurances. Vous ne souscrirez toutefois qu'une seule assurance : une assurance globale (correspondant à une assurance dommages-ouvrage et une assurance de responsabilité décennale) dont le tarif sera fixé en tenant compte du fait que vous êtes vous-même à la fois maître d’ouvrage et constructeur. L’assureur est privé de recours contre un constructeur professionnel et cet élément rend difficile la souscription de ce type de produit. Vous devrez souscrire par ailleurs une assurance de chantier pour couvrir les risques d'accidents et de vols.

À jour au 8 août 2015

Vous pouvez vous adresser à un constructeur de maison individuelle. Il vous fournira le plan de la maison et se chargera de la construction, à un prix défini le jour de la signature du contrat de construction. Il sera votre seul interlocuteur, et vous signerez avec lui un contrat de construction. Une fois ce pas franchi, vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours pour changer d’avis (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours).

Vous pouvez aussi demander à un architecte ou à un bureau d’études par exemple de concevoir le projet, c’est-à-dire d’établir les plans, d’élaborer les documents techniques, de coordonner les travaux et de vous assister dans le choix des entrepreneurs. Il sera donc "maître d’œuvre". Vous signerez avec lui un contrat de "maîtrise d’œuvre", de préférence écrit, et qui n’est pas spécifiquement réglementé. Attention aux clauses qu’il prévoit (montant des honoraires du maître d’œuvre, attestation d’assurance, etc.). Ne vous méprenez pas : le maître d’œuvre ne se chargera pas de la construction ou des travaux. Ce sera à vous de sélectionner les entreprises qui vont les réaliser. Et vous signerez avec elles des contrats d’entreprises "distincts". Le maître d’ouvrage ne peut donc pas s’engager dès le départ sur un coût de construction. Ce dernier ne sera connu que lorsque tous les contrats d’entreprise auront été signés. Néanmoins, le maître d’œuvre doit respecter l’enveloppe budgétaire que vous lui avez indiquée.

Attention, si le même professionnel se charge à la fois du plan et d’une partie des travaux, ou s’il vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises (ou vous en impose certaines), vous devez signer avec lui un contrat de construction de maison individuelle, plus protecteur pour vous, et non un contrat de maîtrise d’œuvre.

Contactez plusieurs constructeurs. Faites leur visiter votre terrain et allez voir les maisons qu’ils ont déjà construites, avant de comparer leurs offres (prix, qualité technique, délai de livraison...). Renseignez-vous au tribunal de commerce pour être certain que l’entreprise choisie n’a pas déposé son bilan. Vérifiez qu’elle détient une garantie de livraison accordée par un assureur ou un établissement financier. Cette garantie permettra l’achèvement des travaux si le constructeur fait faillite. Le constructeur doit d’ailleurs vous fournir dans le contrat de construction la justification de cette garantie (assurez-vous qu’elle couvre bien votre chantier). Il doit aussi vous fournir une attestation des assurances de responsabilité professionnelle et décennale qu’il a prises. Vérifiez là aussi qu’elles concernent bien votre chantier.

À jour au 8 août 2015

Qu’il s’agisse d’une promesse unilatérale ou d’un compromis de vente, qu’il soit signé ou non chez le notaire, cet avant-contrat vous engage. Une fois passé le délai de rétractation de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), vous ne pourrez plus faire marche arrière sans perdre la somme versée (cette somme négociable est en générale inférieure à 10% du montant de la transaction). Lisez-le attentivement, et demandez l’ajout des précisions qui vous semblent nécessaires : les travaux votés par la copropriété, le descriptif des éléments de décoration (miroirs, ...) si on vous a promis qu’ils restaient dans les lieux….

Prévoyez également qui (vous ou le vendeur ?) effectuera les travaux nécessaires si la présence de termites, d’amiante ou de plomb est détectée par les diagnostics récents de ces risques, qui doivent être annexés à l’acte de vente des logements situés dans certaines zones. Vous pouvez ajouter d’autres conditions suspensives qui auront le même effet, par exemple prévoir que la vente se réalisera seulement si vous avez réussi à revendre votre précédent logement, si vous avez obtenu le permis de construire nécessaire pour surélever la maison comme vous le souhaitez, etc.

À jour au 27 mars 2014

En principe, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés, c’est-à-dire les défauts qui rendent le bien « impropre » à l’usage auquel on le destine (par exemple un terrain acheté pour construire une maison et qui s’avère inconstructible) ou qui en diminuent tellement l’usage que, si vous l’aviez su, vous n’auriez pas acheté ou vous auriez payé beaucoup moins cher. Si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés , sauf s’il contracte avec un autre professionnel.

En revanche, en pratique, si le vendeur est un particulier, il insère généralement dans l’acte de vente une clause par laquelle il s’exonère de la garantie des vices cachés. Cela le libère donc de ses obligations envers vous, mais seulement à l’égard des vices dont il ignorait l’existence. Si le défaut que vous évoquez était connu du vendeur lorsqu’il vous a cédé le bien, vous pouvez lui demander de vous restituer une partie du prix payé (si vous souhaitez conserver le logement) ou même la totalité si vous préférez vous défaire du bien, en évoquant un vice du consentement.

Certains vices cachés ne peuvent cependant pas faire l’objet d’une exonération par une clause. A défaut de leur clause d’exonération, la responsabilité du vendeur, en cas de vices, sera engagée, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.

Les diagnostics que la loi énumère limitativement à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitat sont requis. Ces diagnostics portent, selon le bien vendu, sur les termites si le bien se situe dans une zone définie par arrêté préfectoral, le plomb si la construction est antérieure au 1er janvier 1949, l’amiante si la construction est antérieure au 1er juillet 1997, l’installation électrique et/ou de gaz si elles ont plus de 15 ans, la performance énergétique, l’état des risques naturels, technologiques et miniers. Il faut également fournir les informations relatives à l’assainissement, et aux mérules si le bien est concerné, et enfin si le bien vendu est un lot de copropriété à usage d’habitation un certificat Loi Carrez.

À défaut de leur production, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, avec pour conséquence une diminution du prix, voire une résolution de la vente.

À jour au 27 mars 2014

Si vous n'êtes pas mariés, vous allez en général acheter en indivision. Chacun de vous sera propriétaire d’une partie du bien, au prorata de ce qu’il a financé. Cette situation peut entraîner des complications si l’un de vous décède ou si vous vous séparez.

Au décès de l'un de vous, même si vous viviez en concubinage depuis longtemps, le survivant n'a droit à rien ! Ce sont les héritiers du défunt (ses enfants, ou à défaut ses parents par exemple) qui recueilleront sa quote-part du logement. Ils pourront alors exiger la vente du bien, sans que l’autre propriétaire puisse l’empêcher. Le concubin survivant pourra simplement essayer de racheter la part du défunt aux héritiers. Pour éviter cela, plusieurs solutions sont envisageables, par exemple rédiger des testaments pour vous protéger mutuellement. Mais attention, les droits de succession s’élèvent à 60% (après un modeste abattement) de la valeur des biens transmis entre concubins. Envisagez également l'opportunité de souscrire un contrat de PACS, doublé de testament effectué par chaque partenaire au profit de l’autre. Prenez conseil auprès d’un notaire.

Si vous vous séparez, vous pourrez décider soit de vendre le bien, soit que l'un de vous y restera et versera à l’autre une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant. Si vous êtes en désaccord, le tribunal de grande instance ordonnera le partage ou la poursuite de l’indivision pour deux ans maximum.

À jour au 27 mars 2014

Assurez-vous d’abord que vous l’avez correctement mesurée car la superficie mentionnée dans l’acte doit être calculée selon des règles particulières prévues par la loi Carrez, applicable seulement en matière de copropriété. Si, selon vos calculs, votre appartement est plus grand que la mention de l’acte de vente : le vendeur ne peut pas vous demander de supplément de prix. En revanche, si le logement est plus petit qu'annoncé, vous avez droit à une diminution du prix de vente, au prorata du nombre de mètres carrés manquants, mais seulement à condition que l’écart entre la superficie réelle et la superficie mentionnée dans l’acte de vente soit de plus de 5 %.

Exemple : si l’acte mentionne 100 m², et que l’appartement n'en compte que 95, vous ne pouvez rien faire. Mais s’il mesure 94 m², vous pouvez demander une diminution de 6% du prix de vente. Vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente pour intenter contre le vendeur cette action en diminution de prix.

À jour au 27 mars 2014

La loi Carrez prévoit que le vendeur d’un bien d’au moins 8 m², situé dans une copropriété (en dehors des ventes en l’état futur d’achèvement) doit, dans l’avant-contrat et l’acte de vente, préciser la superficie de ce lot. Mais elle est calculée selon des règles précises. Il faut prendre en compte la superficie des planchers des locaux clos et couverts (hors balcons, terrasses, …), sans tenir compte des parties où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, les embrasures des portes et des fenêtres, les cages d’escalier, et les gaines. Un appartement mansardé, par exemple, n’affichera pas le même nombre de mètres carrés, selon qu’on le mesure en « loi Carrez » ou non.
À noter, les annonces relatives à la vente d’un lot de copropriété doivent mentionner depuis le 27 mars 2014 de nouveaux éléments comme le nombre de lots dans l’immeuble, la moyenne des charges courantes, l’existence de procédures particulières comme une mesure de sauvegarde.

À jour au 27 mars 2014

Soyez vigilants lors de la « réception » de la maison. Cette opération consiste à vérifier, en présence des entrepreneurs ou du constructeur, que les travaux sont bien achevés, conformes au contrat et bien exécutés et de le consigner dans un procès verbal. Pour vous aider, vous avez fortement intérêt à vous faire assister pendant cette visite par un professionnel. Si vous décidiez de ne toutefois pas vous faire assister par un professionnel, vous bénéficierez d’un délai de 8 jours suivant la remise des clefs pour dénoncer les vices apparents. Si vous vous apercevez que tous les travaux prévus au devis descriptif ne sont pas exécutés ou s’ils sont imparfaits et que vous les considérez comme inachevés, refusez la réception, et consignez  les 5% restant dus au constructeur. Cette somme peut être consignée de droit en matière de contrat de construction de maison individuelle, mais dans le cas d’un contrat d’entreprise uniquement si elle a été prévue. Si elle n’a pas été prévue, il faudra l’accord de l’entrepreneur ou du juge des référés. Le constructeur ou l’entrepreneur n’ont pas le droit de vous refuser les clés, même si vous avez fait des réserves lors de la réception et même si vous avez consigné une partie du prix. 

Vous pouvez également reporter la réception à une date ultérieure négociée à l’amiable avec vos interlocuteurs (sinon, vous pouvez saisir le juge des référés pour demander l’achèvement des travaux). Si les travaux sont achevés mais que vous constatez des vices apparents, mentionnez-les dans le procès-verbal de réception et fixez par écrit avec l’entreprise le délai dans lequel ils devront être réparés. Si vous n’avez pas fait toutes vos remarques lors de la réception, vous disposez d’un délai supplémentaire lorsque vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle: vous pouvez lui notifier les malfaçons en question dans un délai de huit jours à compter de la réception, dès lors que vous n’étiez pas, au cours de celle-ci, assisté par un autre professionnel.

À jour au 27 mars 2014

Vous pouvez agir dès la livraison du logement, c’est-à-dire lors de la visite pendant laquelle vous contrôlerez l’achèvement des travaux. Mentionnez vos réserves dans le procès-verbal écrit. En cas de défauts de conformité, vous pouvez consigner (c’est-à-dire bloquer auprès d’un établissement financier, Caisse des Dépôts notamment, du notaire, ou tout autre professionnel présentant une garantie financière choisi en accord avec le vendeur) 5 % maximum en général du prix de vente. Si vous n’avez pas pris ces précautions lors de la livraison du logement, vous disposez d’un délai d’un mois à compter de celle-ci pour notifier au vendeur les vices et défauts de conformité apparents. Ils doivent être réparés dans un délai d’un an à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception. Si le vendeur traîne, saisissez le tribunal avant l’expiration de ce délai. Les vices susceptibles d’apparaître par la suite relèvent de la responsabilité des professionnels ou de la garantie décennale (dix ans). Dans ce dernier cas, vous devez en informer la société d’assurance qui a consenti l’assurance dommages-ouvrage à votre bénéfice (consultez votre contrat de vente).

À jour au 8 août 2015

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, engage le promoteur à vous réserver un logement si le programme est commencé. Mais ne vous y trompez pas : même si ce contrat ne se signe pas chez le notaire, il vous engage bel et bien et détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Dès la signature de ce contrat (mais pas avant !), le vendeur peut vous demander un dépôt de garantie, égal à 5% du prix du logement si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, aucun versement ne pouvant être demandé au-delà de deux ans). Ce dépôt de garantie sera versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque. Pendant un délai de dix jours (délai applicable depuis le 8 août 2015 – auparavant, le délai était de sept jours), vous pouvez renoncer à votre engagement et, dans ce cas, récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, dans un délai de trois mois. Ces dix jours sont décomptés à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle le vendeur vous a envoyé le contrat de réservation signé (ou de la remise de celui-ci). Pour renoncer, vous devez dans ce délai en informer le vendeur à votre tour par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois ces dix jours écoulés, vous perdrez votre dépôt de garantie si vous renoncez à l’achat, sauf si le contrat de vente n’est pas signé à la date prévue, ou si le prix de vente se révèle être de 5% supérieur au prix prévisionnel (éventuellement révisé), ou si, dans le contrat de vente, la description du logement est différente de celle qui figure dans le contrat de réservation (et que les changements diminuent la valeur du bien de 10%), ou si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou encore si le vendeur s’est engagé à obtenir des prêts pour vous et que leur montant se révèle être de 10% inférieur à ce qui était prévu.

Attention, c’est à vous de faire rajouter une condition suspensive concernant les prêts que vous entendez chercher vous-même. Vous pouvez aussi poser d’autres conditions, par exemple prévoir que le vendeur paiera des pénalités si la livraison est retardée. Mais il faut que le vendeur les accepte.

À jour au 27 mars 2014 Le constructeur doit réparer le mur à ses frais. Mettez-le en demeure de le faire, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. Si cela reste sans effet, vous pouvez faire appel à l’assurance dommages-ouvrage (que vous avez souscrite vous-même ou que le professionnel a souscrite pour votre compte), mais seulement si vous obtenez la résiliation du contrat qui vous lie au constructeur. Pour cela, il faut en général une décision du juge, sauf si l’entreprise est en faillite (mais l’assurance dommages-ouvrage ne joue pas dans ce cas). Si les travaux sont réellement interrompus ou si vous constatez un retard dans la livraison, mettez en demeure par acte d’huissier le constructeur soit de livrer la maison, soit d’exécuter les travaux. Informez en parallèle l’organisme qui a accordé la garantie de livraison. Son nom figure dans le contrat de construction : il s’est engagé à terminer la maison au prix convenu en cas de défaillance du constructeur.

À jour au 7 août 2019

Le certificat d’urbanisme est un document délivré par l’administration indiquant les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur un terrain précis. 

Ce document n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est conseillé de le demander car il vous permet de connaître les règles de constructibilité, notamment avant l’achat de votre terrain ainsi que la faisabilité d’un projet. 

Il existe deux types de certificat : 

• le certificat d’information : il indique les règles d’urbanisme, les limites du terrain et la liste des taxes d’urbanisme (taxe d’aménagement, participation au financement d’équipements publics…),
• le certificat opérationnel : il contient les informations du certificat d’urbanisme et renseigne sur la faisabilité d’une opération précise. Il indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et l’état des équipements publics existants ou prévus. 

La demande de certificat d’urbanisme est à effectuer au service urbanisme de votre commune qui aura un mois pour vous le délivrer. 

Le certificat d’urbanisme est valable 18 mois à partir du moment où il a été délivré. Il peut être prolongé d’un an si les règles d’urbanisme et les taxes n’ont pas changé. Pour en bénéficier, il faut en faire la demande à la mairie au moins deux mois avant la fin de sa validité. 

Pendant la période de validité du certificat, vous bénéficierez des règles d’urbanisme applicables à la date à laquelle le certificat vous a été délivrée (sauf dans le cas de nouvelles mesures de sécurité ou de santé publiques). 
 

À jour au 7 août 2019

Les communes délivrent des autorisations d’urbanisme afin de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme. Selon le projet, l’autorisation d’urbanisme peut prendre la forme d’une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis (de construire, d’aménager, de démolir). 

Des travaux de très faible importance ne nécessitent pas l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Il s’agit par exemple :

• de constructions ou d’extensions de moins de 5 m², 
• de piscines dont le bassin n’excède pas 10 m² (sauf si elles se situent en zone protégée), 
• de piscines hors sol installées moins de trois mois par an (15 jours en zone protégée), 
• de terrasses non couvertes et de plain-pied,
• de serres d’une hauteur inférieure à 1,80 m,
• d’éoliennes de moins de 12 m de hauteur. 

Avant de réaliser n’importe quels travaux, il est recommandé de se rendre au service urbanisme de votre commune afin de se renseigner sur la réglementation en vigueur.

À jour au 7 août 2019

Avant de réaliser des travaux de construction, consultez le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune, il peut fixer des règles d’urbanisme spécifiques, plus contraignantes que celles du code de l’urbanisme.

Certains travaux de faibles importances nécessitent le dépôt d’une déclaration préalable.

Il peut s’agir des cas suivants :

• la construction d’un mur de clôture de plus de 2 m de haut,
• les constructions nouvelles dont la surface est comprise entre 5 et 20 m²,
• les extensions et vérandas dont la surface est comprise entre 5 et 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU(i)),
• les abris de jardins dont la surface est comprise entre 5 et 20 m²,
• les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m² ainsi que les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol comprise entre 5 et 20 m², 
• les piscines dont le bassin est compris entre 10 et 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, possède une hauteur inférieure à 1,80 m,
• les piscines et jacuzzis hors sol (gonflables ou en kit) installées plus de 3 mois par an et dont le bassin possède une surface comprise entre 10 et 100 m²,
• les serres dont la hauteur est comprise entre 1,80 et 4 m et dont la superficie est inférieure à 2 000 m²,
• les caravanes stationnées depuis plus de trois mois.

À jour au 7 août 2019

Les travaux de grande envergure impliquent une demande de permis de construire. Il peut s’agir des cas suivants :

• les constructions nouvelles dont la surface est supérieure à 20 m²,
• les extensions et vérandas dont la surface est supérieure à 20 m² (40 m² si le bâtiment est situé dans une zone urbaine d’une commune couverte par un PLU(i)),
• les abris de jardins dont la surface est supérieure à 20 m²,
• les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m², les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m² ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon,
• les piscines dont le bassin est supérieur à 100 m² et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, possède une hauteur supérieure à 1,80 m,
• les piscines hors sol installées plus de 3 mois par an et dont le bassin possède une surface supérieure à 100 m²,
• les serres dont la hauteur est supérieure à 4 m et dont la superficie est supérieure à 2 000 m²,
• les éoliennes dont la hauteur est supérieure à 12 m.

À jour au 7 août 2019

Le permis d’aménager est une autorisation délivrée par la mairie, concernant les aménagements liés au sol d’un terrain. 

Il est notamment nécessaire pour : 

• la création d’un lotissement,
• les aménagement situés dans un secteur protégé,
• les aires de stationnement de plus de 50 places,
• les opérations de surélévation ou de creusage d’un certain type de sol,
• l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins deux résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à 40 m² et constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs,
• etc. 

Si le projet fait plus de 2 500 m² il devra être réalisé soit par un architecte, soit par un paysagiste concepteur.

Votre demande doit être effectuée par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n°13409*06 .  

Il est valable pendant trois ans et peut être prolongé sous certaines conditions. 

À jour au 7 août 2019

Le permis de démolir est seulement obligatoire dans les zones relevant d’une protection particulière (secteur protégé par un PLU ou bâtiment inscrit au titre des monuments historiques par exemple) ou dans une commune dans laquelle le conseil municipal a décidé de l’instaurer. 

Le service urbanisme de votre mairie pourra vous renseigner sur la nécessité de demander un permis de démolir pour votre projet de démolition ou non. 

Lorsque la démolition est effectuée dans le cadre d’un nouveau projet de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou de permis d’aménager peut inclure la permission de démolir. Si la démolition a été acceptée dans le projet de travaux, vous n’avez alors pas besoin de demander un permis de démolir spécifique.

À jour au 7 août 2019

Il existe cinq catégories d’usage des locaux :

• habitation,
• commerce et activités de service,
• équipements d’intérêt collectif et services publics,
• exploitation agricole et forestière,
• autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. 

On parle de changement de destination lorsque l’usage d’un local est modifié. Par exemple, cela concerne la transformation d’un commerce en logement.

Si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade extérieure du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. Si ce n’est pas le cas, une déclaration préalable suffit. 

À noter : les annexes d’un bâtiment sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal. Par exemple, si un garage est aménagé pour en faire une chambre, il n’y a pas de changement de destination. Néanmoins, une autorisation d’urbanisme sera nécessaire puisque l’aménagement de cette pièce, implique la modification de l’aspect extérieur du garage et cela crée de la surface de plancher. 

À jour au 7 août 2019

Il faut distinguer dans le cas de la déclaration préalable et du permis de construire, les travaux qui concernent une maison individuelle (jusqu’à deux logements) et/ou ses annexes des travaux qui concernent une construction autre qu’une maison individuelle (plus de deux logements).

• Autorisation d'urbanisme pour une maison individuelle et/ou ses annexes :
  • déclaration préalable : Cerfa n° 13703*06
  • permis de construire : Cerfa n° 13406*06
  • permis d'aménager : Cerfa n° 13409*06
• Autorisation d'urbanisme hors maison individuelle :
  • déclaration préalable : Cerfa n° 13404*06
  • permis de construire : Cerfa n° 13409*06
  • permis d'aménager : Cerfa n° 13409*06

Ces formulaires Cerfa précisent notamment votre identité et les éventuelles personnes avec lesquelles vous faites cette demande, la superficie et l’emplacement du ou des terrains, la nature du projet, la surface de plancher des constructions et les éléments nécessaires au calcul des impositions.

À jour au 7 août 2019

Le délai d’étude d’une demande d’autorisation d’urbanisme commence à partir de la réception par la mairie d’un dossier complet. Elle a un mois pour vous informer si votre dossier est incomplet (informations manquantes dans le formulaire par exemple).
Les délais d’instruction sont de : 

• 1 mois pour la déclaration préalable, 
• 2 mois pour le permis de construire (pour une maison individuelle) et pour le permis de démolir, 
• 3 mois pour tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle…).

Si la mairie ne vous a pas transmis de réponse à la fin de ce délai, cela signifie qu’elle ne s’oppose pas à votre projet et que vous disposez d’une autorisation tacite. Il est tout de même recommandé de demander à la mairie un certificat attestant son absence d’opposition avant de commencer les travaux. 

La mairie peut avoir besoin d’un délai plus long pour étudier le dossier (si les travaux sont soumis à l’accord des Bâtiments de France par exemple). Dans ce cas, dans le mois suivant votre demande d’autorisation d’urbanisme, la mairie vous prévient que le temps d’instruction de votre dossier sera plus long que les délais fixés. 

Dans certains cas, l’administration peut retirer une autorisation d’urbanisme qui s’avérerait non conforme aux règles d’urbanisme. Elle doit effectuer ce retrait dans un délai de trois mois. 

À jour au 7 août 2019

Le recours à un architecte est obligatoire pour les constructions ou travaux qui nécessitent un permis de construire. 

Certains cas en sont dispensés :

• les constructions à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher est inférieure à 150 m², 
• les extensions de l’existant si la surface de la construction avant et après l’agrandissement est inférieure à 150 m²,
• les constructions à usage agricole dont la surface de plancher et l’emprise au sol sont inférieures à 800 m², 
• les serres dont la hauteur est inférieure à 4 m et la surface inférieure à 2 000 m². 

À jour au 7 août 2019

La décision d’autorisation de travaux doit être affichée sur votre terrain sur un panneau, dès que vous la recevez et pendant toute la durée du chantier. Elle doit être visible de l’extérieur. Vous pouvez par exemple faire une photocopie de votre arrêté d’autorisation, et la placer à l’entrée de votre terrain.  

Pendant deux mois à partir du début de l’affichage, un voisin peut saisir le tribunal administratif pour contester la validité de votre autorisation de travaux. 

Dans le cas d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager il faudra déposer une déclaration d’ouverture de chantier. Elle doit être adressée au service urbanisme de votre mairie dès le commencement des travaux. 

Cette déclaration peut s’effectuer en ligne via le site du service public ou par courrier en envoyant le formulaire Cerfa n° 13407*02.

À jour au 7 août 2019

En cas de changements mineurs du projet, il est possible de demander une modification de l’autorisation d’urbanisme. Il peut s’agir par exemple de modifier l’aspect extérieur de la construction, comme l’emplacement des fenêtres, ou d’une augmentation minime de la surface de plancher. La demande de modification doit se faire par l’intermédiaire du formulaire Cerfa n° 13411*06 , avant le dépôt de la déclaration d’achèvement de travaux.

Dans le cas où les modifications transforment profondément l’implantation du projet ou son volume (surélévation, suppression d’un bâtiment...), une nouvelle demande doit être déposée. 

À noter qu’une déclaration préalable ne peut pas être modifiée. En cas de modification de votre projet, vous devrez déposer un nouveau dossier. 

À jour au 7 août 2019

Lorsque les travaux sont terminés, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (Daact) doit être adressée au service urbanisme de votre mairie pour signaler la fin des travaux (Cerfa n° 13408*04). 

La mairie a trois mois pour contester la conformité des travaux. Ce délai est porté à cinq mois si les travaux concernent :

• un immeuble protégé ou situé dans un secteur protégé, 
• un terrain couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.

Les agents de la mairie peuvent se rendre sur votre terrain afin de constater que les travaux réalisés sont conformes à ceux indiqués dans l’autorisation d’urbanisme. 

Si la conformité des travaux n’est pas contestée, vous pouvez demander au service urbanisme de vous fournir une attestation certifiant que les travaux sont conformes à l’autorisation d’urbanisme. Elle est délivrée sous 15 jours. En cas de refus ou d’absence de réponse de la mairie, l’attestation est à demander auprès du préfet. 

Vous avez également 90 jours après la fin des travaux pour déclarer au centre des impôts les constructions ou changements que vous avez réalisé. Pour cela, il faudra adresser un formulaire de déclaration au centre des finances publiques dont dépend le logement :

• pour une construction individuelle : le formulaire H1,
• pour la construction d’un appartement : le formulaire H2 ,
• pour l’aménagement ou la transformation d’une construction existante : le formulaire IL .

Cette déclaration permet au centre des impôts de recalculer le montant de votre taxe foncière et de votre taxe d’habitation. 

À jour au 7 août 2019

Le Plan local d’urbanisme (PLU) est un document fixant les règles d’urbanisme en vigueur dans une commune en matière d’aménagement et de construction. Par exemple, une commune couverte par un PLU peut conditionner la réalisation de travaux de ravalement ou d’installation d’une clôture à l’obtention d’une déclaration préalable. 
Votre commune peut également être couverte par un Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). Ce document détermine les règles d’urbanisme non plus à l’échelle communale mais sur un ensemble de communes rassemblées en EPCI (métropoles, communauté urbaine, communauté de communes…).

Pour savoir si votre commune est couverte par un PLU, vous pouvez contacter le service urbanisme de votre mairie. Si vous souhaitez réaliser des travaux de construction, vous pouvez également demander un certificat d’urbanisme qui vous permet de connaître les règles de constructibilité du terrain que vous possédez, avant de procéder au dépôt d’un dossier. 

À jour au 7 août 2019

Vous devrez probablement payer la taxe d’aménagement si la construction est supérieure à 5 m². La création de surface de plancher générant le paiement de cette taxe. Ses modalités de paiement dépendent de son montant. 

De plus, de nouveaux travaux de constructions améliorent la valeur de votre bien, ce qui risque d’augmenter la taxe foncière et la taxe d’habitation. 

À jour au 7 août 2019

La taxe d’aménagement est un impôt local que le propriétaire doit payer lors de la réalisation de certaines opérations d’aménagement ou de construction qui nécessitent une autorisation d’urbanisme. Cette taxe s’applique lors de la création de surfaces de plancher closes et couvertes dont la superficie est supérieure à 5 m² et la hauteur de plafond supérieure à 1,80 m. 

Son montant forfaitaire par m² est réévalué chaque année par arrêté ministériel. Vous serez informé par courrier du montant de la taxe dans les six mois suivant l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

Si son montant est inférieur à 1 500 €, elle est à payer en une fois, au plus tard un an après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme. Si à l’inverse il dépasse les 1 500 €, alors son paiement est fractionné.

À jour au 7 août 2019

Certaines zones sont protégées : abords des monuments historiques, sites patrimoniales remarquables, sites classés, sites inscrits, etc.

Dans ces zones, des règles spécifiques en matière de construction peuvent s’appliquer, notamment lorsque vous faites une demande de permis de construire ou des travaux sur les façades extérieures (peinture des volets, changement de fenêtres, rénovation de toiture…). 

Vous devrez alors soumettre votre demande d’autorisation au service urbanisme de votre mairie. Votre dossier sera alors transmis au Service territorial de l’architecture et du patrimoine (STAP). 

Un architecte des bâtiments de France étudie votre projet. Dans ce cas, le délai d’instruction de votre dossier est prolongé d’un mois. 

À jour au 7 août 2019

L’installation d’un abri de jardin de moins de 5 m² ne nécessite pas d’autorisation d’urbanisme. L’abri de jardin ne doit pas permettre de voir directement chez vos voisins.

Entre 5 m² et 20 m², il faut déposer une déclaration préalable au service urbanisme de votre mairie. 

Au-delà de 20 m², un permis de construire est requis.

Si un mur mitoyen sépare votre jardin et celui de votre voisin, vous pouvez placer votre abri de jardin contre ce mur uniquement avec l’accord écrit de votre voisin. De plus, certaines distances minimales prévues par le document d’urbanisme ou à défaut par le Code de l’urbanisme, doivent être respectées. 

À noter : des règles spécifiques peuvent s’appliquer si le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune le prévoit ou dans certaines zones protégées. 

À jour au 7 août 2019

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune n’impose pas de règles spécifiques. 

Aucune demande n’est nécessaire si la taille du bassin est inférieure à 10 m².

Pour un bassin de 10 à 100 m², découvert et dont l’abri ne dépasse pas 1,80 m, il faudra déposer une demande de déclaration préalable. 

Pour un bassin de plus de 100 m² ou pour un bassin de plus de 10 m² dont l’abri dépasse 1,80 m de hauteur, un permis de construire est nécessaire.

La construction de ce type de piscine peut impliquer le paiement de la taxe d’aménagement. 

À jour au 7 août 2019

Si celle-ci est installée trois mois maximum par an, aucune autorisation n’est requise. Si toutefois, elle se situe en zone protégée, ce délai est réduit à 15 jours. L’installation de ce type de piscine pour une durée supérieure à trois mois implique toutefois une demande de déclaration préalable, sauf si son bassin est inférieur ou égal à 10 m². Ce délai étant abaissé à 15 jours en zone protégée. Les formalités varient selon la durée d’installation de la piscine ou du jacuzzi :

• s’il s’agit d’une installation de moins de 3 mois par an : aucune autorisation n’est requise ; 
• au-delà, une demande de déclaration préalable est nécessaire (sauf si son bassin est inférieur ou égal à 10 m²).

Les délais sont réduits à 15 jours en zone protégée.

À jour au 7 août 2019

Vous avez la possibilité de stationner votre caravane dans votre jardin pour une durée inférieure à trois mois, si vous ne l'utilisez pas comme habitation ou annexe à votre logement. Elle doit garder ses moyens de mobilité, c’est-à-dire ses roues et barres de tractions et être régulièrement immatriculée. 

Si son stationnement dépasse les trois mois, une déclaration préalable doit être déposée au service urbanisme de votre mairie.

À jour au 7 août 2019

L’installation d’un mobile-home dans votre jardin est interdite dans tous les cas même pour une courte durée. 

À jour au 7 août 2019

L’installation d’une éolienne dans votre jardin est envisageable, à condition de respecter certaines règles. 

Aucune formalité n’est nécessaire si celle-ci mesure moins de 12 m de haut (mât + nacelle). Au-delà, une demande de permis de construire est requise. 

Concernant l’emplacement de l’éolienne, des règles de distance sont à respecter. L’éolienne doit en effet être placée à une distance minimale égale à la moitié de sa hauteur (avec un minimum de 5 m) par rapport à la séparation entre votre propriété et celle de vos voisins. Par exemple, pour dans le cas d’une éolienne de 30 m de hauteur (pales comprises), la distance avec la propriété voisine doit être d’au moins 15 m.

Avant toute installation, renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie car le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune peut imposer des règles plus strictes. De plus, il est conseillé de consulter vos voisins avant l’installation d’une éolienne afin de prévenir tout conflit de voisinage.

À jour au 7 août 2019

Tout dépend de ses dimensions. Si sa hauteur est inférieure ou égale à 1,80 m, vous pouvez l’installer librement. 

Si sa hauteur est comprise entre 1,80 et 4 m et que sa surface ne dépasse pas 2 000 m², il faudra faire une déclaration préalable de travaux. 

Dès que la serre dépasse 4 m de hauteur ou 2 000 m² de surface, un permis de construire est nécessaire.